Newsletter 2023 – NR.08

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Gewerberaummietrecht (BGH, Urteil vom 28.06.2023 – XII ZB 537/22)

(Klage auf künftige Räumung – Kostenrisiko)

Sachverhalt:
Die Vermieterin hatte Räumlichkeiten für den Betrieb einer Arztpraxis vermietet. Es bestand ein unbefristetes Mietverhältnis, welches die Vermieterin mit Schreiben vom 16.03.2022 ordentlich zum 30.09.2022 gekündigt hatte.

Die Vermieterin plante eine Anschlussvermietung. Es erfolgte allerdings keine Reaktion des Mieters. Daher hat die Vermieterin den Mieter mit anwaltlichem Schreiben vom 28.04.2022 aufgefordert, bis zum 12.05.2022 die fristgerechte Räumung der Mieträume zu bestätigen. Eine Reaktion erfolgte nicht. Es erfolgte eine weitere Aufforderung, welche auch ohne Reaktion blieb.

Daher hat die Vermieterin Klage auf künftige Räumung gegen den Mieter erhoben.

Vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgte ein Anerkenntnis des Mieters. Der Mieter wehrte sich jedoch gegen die Kosten für die Räumungsklage, da er keine Veranlassung zur Erhebung der Räumungsklage gegeben habe.

Entscheidung:
Der BGH gibt dem Mieter Recht und führt wie folgt aus:

Der Mieter gibt nicht allein deshalb Veranlassung zur Klageerhebung, weil er sich auf Nachfrage des Vermieters vor Fälligkeit des Räumungs- und Herausgabeanspruchs nicht zu seiner Erfüllungsbereitschaft erklärt.

Vielmehr bedürfe es insoweit eines aktiven Verhaltens des Mieters, aus dem der Vermieter den Schluss ziehen könne, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts bei Ende der Mietzeit nicht nachkommen werde.

Das Verfahren nach § 257 ZPO (Klage auf künftige Räumung) soll dem Vermieter zwar eine frühzeitige Möglichkeit zur gerichtlichen Durchsetzung seines erst künftig fällig werdenden Räumungsanspruchs eröffnen. Dem Vermieter soll aber das Kostenrisiko eines durch den Mieter gegebenenfalls erklärten sofortigen Anerkenntnis ergibt, nicht abgenommen werden.

Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK)




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